La gestion locative se définit comme l’ensemble des opérations qui constituent tout le cadre de la gestion du bien et qui interviennent dès l’emménagement des locataires. Par ailleurs, une autorisation de gestion locative est un contrat par lequel vous autorisez le syndic à gérer tout ou partie de votre bien pour votre compte. Afin de mener à bien toutes ces missions, vous aurez la possibilité de gérer le bien individuellement ou de confier sa gestion à une autorisation de location-gérance, qui sera obligatoire.
La mission d’un agent de location !
Dans la plupart des cas, le professionnel en charge de la gestion du bien est un agent immobilier. En confiant un mandat de gestion locative de leur bien à des professionnels, les propriétaires espèrent se libérer de tous les soucis administratifs et techniques qui y sont liés. Dans ce cas, il est important, voire essentiel, de comprendre les obligations réelles de l’agent lors des tâches de gestion immobilière qui lui sont confiées. Les agents immobiliers déploient les moyens nécessaires pour trouver rapidement des locataires. Aujourd’hui, cela se fait par le biais d’annonces sur Internet et, le cas échéant, sur plusieurs sites spécialisés. Ces publications doivent comporter une description détaillée et des photos du bien. Ensuite, l’agent immobilier trie les candidats en fonction des critères requis et sélectionne ceux qu’il juge les plus pertinents. Ces derniers peuvent visiter le bien avant que l’agent ne décide quels candidats répondent aux critères convenus. L’agent est chargé de vérifier la solvabilité du candidat, ainsi que les documents fournis par ce dernier, y compris la caution.
La responsabilité d’un agent pendant la gestion locative !
L’agent chargé de la gestion immobilière doit localiser le locataire putatif qui doit occuper le bien. Il est chargé de rédiger et de signer les contrats de location. En même temps, il est l’interlocuteur principal du signataire du contrat de location. En amont, les prestataires et les propriétaires disposent également d’un contrat de bail qui les lie, précisant les conditions de gestion, les montants des honoraires et le détail des tâches confiées au prestataire. L’agent est donc le représentant légal du propriétaire qui peut prendre toutes les décisions nécessaires en son nom concernant le bien qu’il gère pendant le bail.
La responsabilité de l’agence immobilière selon la loi !
L’agent qui reçoit le mandat de gestion immobilière doit agir de manière à ce que la loi régisse tous ses actes. La responsabilité du prestataire de services envers le propriétaire est de nature contractuelle, ce dont le juge de première instance tiendra compte si la cession du bail est faite en vertu d’un contrat de location. Voici quelques exemples de jurisprudence reflétant la compétence du prestataire de services. Par exemple, selon la 2e Cour d’appel civile de Grenoble, dans son article n° 11/02679 du 9 avril 2013, c’est le cas lorsque l’agence immobilière ne vérifie pas son locataire solvable, n’honore pas le dépôt de garantie ou la garantie des loyers impayés. De même, selon l’article n° 10/09477 de la Cour d’appel de Versailles, publié en Chambre 3 du 11 octobre 2012, la responsabilité des agents immobiliers existe aussi en l’absence de garanties locatives. La Cour d’appel du 1er Tribunal civil de Lyon, en date du 17 septembre 2013, par l’article 12/05134, confirme cette décision, et précise que l’agent » a fait preuve d’un manque de réactivité face à la situation d’impayés de loyers des locataires, et de manquements à son devoir d’information de ses mandants, alors que les incidents de paiement sont survenus dès le début du bail » En tout état de cause, cette législation a été intégrée à l’article 1992 du Code civil. Il prévoit que les prestataires de services sont responsables des fraudes et des dysfonctionnements ou autres défaillances survenus pendant la durée de leur bail.